Pronajímání nemovitostí v Rakousku

Jak to tady s tím pronajímáním vlastně funguje, jaké má pronajímatel povinnosti?

Pokud jste pořídíli nemovitost, máte Zweitwohnsitz a nemovitost lze pronajímat, už vám skoro nic nebrání začít.

To "skoro nic" je ovšem v Rakousku trochu komplikované :D

Bohužel to málokdo ví a v České republice zejména prodejci nemovitostí šíří informaci, že pro pronájem jednoho apartmánu nic nepotřebujete.

NENÍ TO PRAVDA!

Pokud v Rakousku pronajímáte, většinou musíte mít živnostenský list. Ten se pak liší podle toho, jestli pronajímáte do 10 nebo nad 10 lůžek (počítají se rozkládací gauče apod.!). 

Proč většinou? Pokud máte do 10 lůžek, nenabízíte žádné doplňové služby (stravování, úklid apod.) a hlavně neinzerujete nemovitost na on-line platformách jako Booking, AirBnb apod., bez živnostenského listu se obejdete. V opačném případě je ale povinný!

Pokud nabízíte méně než 10 lůžek, stačí vám volná živnost, jejíž získání je relativně jednoduché. 

Pokud ale nabízíte více než 10 lůžek, musíte už mít živnost vázanou, kterou vám živnostenský úřad vydá pouze po doložení praxe, nebo patřičného vzdělání. A toto už tak jednoduché není.

Jakožto podnikající cizinec se také musíte stát plátcem DPH a odvádět tu na DPH z ubytovacích služeb 10%. 

Od ledna 2025 je ale zavedena výjimka pro malé podnikatele, kteří se do určitého obratu stát plátcem DPH nemusí. Bohužel se ale posuzuje jednak obrat v Rakousku, tak i kumulovaný obrat Rakousko + ČR.

O DIČ (v Rakousku UID) se skládá ze zkratky země AT, U a osmi číslic. Příklad: ATU12345678. Přidělí vám ho finanční úřad a DPH se pak odvádí kvartálně.  

Příjem musíte samozřejmě také danit. Daně tu mají progresivní a komu se tu daří, odvádí až 55% procent z příjmů. Nejnižší sazba je pak 20%.

K podnikání potřebujete získat rakouské daňové číslo, tzv. Steuernummer. Jeho vyřízení prý trvá 1 měsíc. Jaká je realita? My žádost na finanční úřad podali v polovině června a číslo dostali 28.9. Takže asi tak :D 

Registraci na finanční úřad a získání daňového čísla doporučuji řešit dost v předstihu, protože pokud budete pronajímat přes Booking nebo Airbnb, budou po vás toto číslo chtít a když ho v určité lhůtě nedodáte, zablokují vám profil...

Všechny formuláře a komunikace s úřady jsou v němčině a vše samozřejmě vypadá jinak, než u nás. Takže my si raději našli místní daňovou poradkyni a asi bychom to doporučili každému (ovšem upozorňuji na to, že za podání DPH, daně z příjmu nebo jakékoliv jiné účetní úkony zaplatíte zhruba 4x více, než v ČR).

Tato "byrokracie" je na celém procesu pronajímání asi nejsložitější a zabere i nejvíce času. Doporučujeme ji ale nepodcenit, v Rakousku jsou časté kontroly a v případě podnikání bez patřičných povolení, neplacení daní apod. jsou tady opravdu vysoké pokuty.

Pokud potřebujete konkrétnější informace, zajímají vás naše zkušenosti, nebo byste uvítali tip na daňové a účetní specialisty, rádi vám poradíme.